용도지역 용도지구 용도구역 뜻과 차이점(Feat. 서울 도시관리계획)

용도지역 용도지구 용도구역 뜻과 차이점(Feat. 서울 도시관리계획)

부동산 투자를 시작하는 분들이 처음 접하게 되는 부동산 용어는 바로 용적률, 건폐율 등이 있습니다. 오늘은 토지와 건축물의 용적률과 건폐율이나 이용 목적을 제한하는 제도인 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대하여 알아보겠습니다. 한 때 여의도의 고도제한을 완화시킨다고 하면서 아파트 가격이 상승했던 적이 있죠. 이처럼 부동산의 가격은 국가의 정책에 따라 크게 좌우되기 때문에 지금부터 간단하게 살펴볼 내용이 중요할 것입니다.

 

용도지역지구제

뜻과 중요한 이유

먼저 용도지역지구제란 도시개발계획의 목적과 방향에 맞게 토지와 건축물의 이용을 유도하기 위해 만든 제도입니다. 위에서 이야기한 것처럼 내가 투자할 토지를 어떻게 형태로 개발할지에 따라 부동산의 가치가 매우 달라질 수 있기 때문에 중요하다고 할 수 있습니다.

 

2023년에 주요한 이슈 중 하나인 개발제한구역(그린벨트) 해제가 주목받는 이유도 바로 그린벨트가 해제되면 그 토지를 개발할 수 있게 되어 가치가 상승하기 때문이죠.

 

용도지역

먼저 용도지역은 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 가장 넓은 범위의 제도로 전국의 모든 토지는 하나의 용도지역에 해당됩니다. 여기서 용도지역은 크게 네 가지로 구분됩니다.

• 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 체계적 관리가 필요한 곳
• 관리지역: 도시 또는 농림/자연환경보전지역에 준하여 관리하는 곳(어중간한 곳)
• 농림지역: 농지
• 자연환경보전지역: 자연보호 목적

위의 네 가지 지역은 또 세부적으로 아래와 같이 세분되는데, 주거지역 중 전용 제1종인지 제2종인지에 따라 용적률도 다르고 주택 유형(단독주택, 공동주택)도 다른 것처럼 규제가 다르기 때문에 부동산 투자를 하실 분들이라면 필히 체크해보아야 할 사항입니다.

 

예를 들어 전용주거지역 1종은 건폐율 50%, 용적률 50~100%, 단독 주택 중심이지만 2종의 경우 건폐율 50%에 용적률 100~150%, 공동 주택 중심으로 차이가 있습니다.

 

용도지구

용도지구란 넓은 범위인 용도지역의 기능을 보완하기 위한 제도로 국토교통부장관, 시도지사, 대도시 시장이 결정합니다.

 

용도지구는 크게 9가지 지구로 나뉘는데 다음과 같습니다.

 

• 경관지구: 경관의 보전, 관리 및 형성
• 고도지구: 쾌적한 환경 조성을 위한 건물 높이 제한(ex. 여의도)
• 방화지구: 화재 위험 예방
• 방재지구: 풍수해, 산사태 등 재해 예방
• 보호지구: 문화재, 중요시설물 등 보존
• 취락지구: 녹지/관리/농림/자연환경보전의 취락 정비
• 개발진흥지구: 주거/상업/공업/관광 등을 집중적으로 개발 및 정비
• 특정용도제한지구: 주거, 청소년 보호 등 특정용도
• 복합용도지구: 토지이용 상황, 여건 등을 고려하여 특정시설 입지 규제 완화

 

 

이처럼 용도지구는 용도지역으로 제한하지 못한 곳들을 핀셋규제하기 위하여 존재하는 제도로 고도지구, 개발진흥지구 등은 부동산 투자를 하는데 있어 주요한 이슈가 될 수 있으니 파악하는 것이 좋습니다.

또한 위에서 나눠진 9가지의 용도지구는 세부적으로 나뉘어서 관리되고 있습니다.

 

용도구역

마지막으로 용도구역은 언급한 세 가지 제도 중 가장 협소한 범위의 제도라고 할 수 있습니다.

용도구역은 크게 다섯 가지로 구분되는데, 개발제한구역/도시자연공원구역/수산자원보호구역/시가화조정구역/입지규제최소구역입니다. 또 다섯 가지는 상당히 많은 종류의 구역으로 다시 지정되는데 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 종류가 많으니 토지이용계획을 확인하는 것이 필요합니다.

 

서울 용도지역 용도지구 확인 사이트, 예시

서울특별시에서 결정한 용도지역, 용도지구 등은 서울시 도시계획포털에서 확인할 수 있습니다. 투자하고자 하는 부동산의 주소를 입력하면 해당 토지가 어떤 용도지역으로 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.

서울도시계획포털 : 지도

위에서 언급했던 여의도 인근의 부동산을 검색해보면 아래와 같은 결과를 얻을 수 있습니다. 용도지역은 도시지역 중 일반상업지역으로 지정되어 있고, 용도지구는 고도지구로 지정되어 있네요. 또한 용도구역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 이 땅에서는 가축업을 할 수 없는 것입니다.

 

오늘은 부동산 투자를 시작하는 분들이 꼭 알아야하는 용도지역 용도지구 용도구역에 대한 내용을 살펴보았습니다. 아파트나 빌라 등 부동산에 투자하신다면 전용/일반인지에 따라, 제1종~제3종 종류에 따라 규제도 많이 바뀌니 꼭 살펴보시고 투자하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

[재테크 투자 관련 모든 정보 총정리 가이드북]

재테크 주식 투자 방법 가이드북 : 투자의 기초부터 차근차근

[카카오뷰에서 쉽게 재테크 정보 얻기]

파이어족 빈봉

[함께 보면 좋은 포스팅]

 

[자기계발 책 추천] 세이노의 가르침 요약 리뷰 후기

 

 

퀀트투자 뜻과 장점, 투자결과 (Feat. 퀀터스 사용법)

 

 

OECD CLI(경기선행지수) 뜻, 주식 투자 타이밍 잡기

 

 

미국 구인 이직 보고서(JOLT) 해석과 주식시장 예측