전용주거지역 일반주거지역 준주거지역 뜻과 차이점, 예시

전용주거지역 일반주거지역 준주거지역 뜻과 차이점

안녕하세요. 지금까지 기초부동산 용어인 용도지역의 구분과 건폐율, 용적률에 대해 알아보았습니다. 오늘은 주거형 부동산에 투자할 때 헷갈리는 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역의 뜻과 차이점에 대해 알아보고자 합니다.

 

재개발 투자를 할 때 '종상향'이라는 단어도 있다고 하는데, 그것이 왜 호재인지도 같이 살펴보고 서울 곳곳의 주거지역들도 구경해보도록 하겠습니다.

 

용도지역 - 도시지역

지난번 글에서 우리나라 토지들의 용도지역은 어떻게 구분되며 용도지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘어진다고 공부했습니다. 오늘은 그 중에서 우리에게 가장 중요한 주거지역은 어떻게 구분되는지 살펴보고자 합니다.

 

실거주를 원하는 분이든, 투자를 위해 주거지역 부동산을 알아보는 분이든 본인이 매수하고자 하는 부동산이 어떤 지역에 해당되는지 아는 것은 중요할 것입니다. 아직 용도지역/용도지구/용도구역의 구분에 대해서 잘 모르시는 분은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

용도지역 용도지구 용도구역 뜻과 차이점(Feat. 서울 도시관리계획)

 

전용주거지역 일반주거지역 준주거지역

전용주거지역

전용주거지역의 정의는 이미 양호한 주거환경을 가진 구역을 보호하기 위해 지정한 곳입니다. 그러나 인구밀집도가 높은 서울 및 수도권에서는 전용주거지역을 찾아보기 힘든 상황입니다. 조금 있다가 예시를 통해 알아보겠습니다. 전용주거지역은 '전용주거' 지역이기 때문에 상업 시설이 들어오기 힘든 경우가 많습니다.

 

전용주거지역은 크게 두 가지로 구분됩니다.

 

제1종 전용주거지역

대부분 낮은 단독주택 중심으로 건폐율 50% 이하, 용적률 50% ~ 100% 범위 내에서 건축할 수 있습니다. 서울엔 거의 없으며 청담동의 일부분만 제1종 전용주거지역으로 남아있는 것을 확인할 수 있었습니다.

어렵게 찾은 경기 성남시 중원구의 제1전용 주거지역입니다. 우리가 상상하는 최근에 지어진 수도권 외곽의 한적한 빌라촌이나 타운하우스촌을 상상할 수 있습니다. 실거주는 모르겠지만 투자부동산으로는 큰 가치는 없어보입니다.

 

제2종 전용주거지역

5층 이하 공동주택 중심으로 건폐율 50% 이하, 용적률 50% ~ 150% 범위 내에서 건축할 수 있습니다.

제2종 전용주거지역 또한 제1종 전용주거지역과 유사하게 경기도 외곽에 종종 위치해있는 것을 확인할 수 있었습니다. 제1종 전용주거지역보다는 깔끔하고 약간 높은 형태의 공동주택이 있는 빌라촌을 상상하면 좋을 것 같습니다.

 

일반주거지역

 

일반주거지역은 시민이 일상생활을 할 수 있도록 주택이 밀집한 곳으로 일반적으로 주택의 높이에 따라 구분됩니다. 도심지역 아파트들이 밀집되어 있는 구역은 대부분 일반주거지역이라고 아시면 됩니다.

 

일반주거지역에는 전용주거지역과는 다르게 상업시설도 들어올 수 있어 생활하기 편리하다는 점도 특징입니다.

제1종 일반주거지역

4층 이하 저층주택 중심으로 건폐율 60% 이하, 용적률 100% ~ 200%의 건물을 건축할 수 있습니다. 아파트는 건축할 수 없으므로 도심지에 있는 빌라촌은 대부분 제1종 일반주거지역이라고 생각하면 됩니다.

우리가 생각할 수 있는 흔한 제1종 일반주거지역은 수도권의 학교 앞 원룸촌을 생각하면 좋을 것 같습니다. 위 사진은 서울대입구역, 봉천동에 있는 제1종 일반주거지역으로 4~5층 원룸, 다세대주택이 많은 것을 볼 수 있네요.

 

자본이 많지 않은 부동산 투자자의 경우에는 제1종 일반주거지역에서 원룸처럼 작은 규모의 부동산 투자를 통해 월세 등 현금흐름을 만들 수도 있을 것 같습니다.

 

제2종 일반주거지역

12~18층 이하의 중층주택 중심으로 건폐율 60% 이하, 용적률 150% ~ 250% 건축물을 지을 수 있습니다. 어쩌면 가장 넓은 범위의 주거지역이 아닐까 싶습니다. 층수 제한은 각 시도별로 다르며, 서울시의 경우 2022년에 2종 일반주거지역 층수 제한이 완화되어 정비사업 시 25층까지 지을 수 있어 호재로 작용했었습니다.

제2종 일반주거지역은 서울 도심지의 많은 아파트단지들이 있으며 위 예시는 서초구의 교대역 인근입니다. 중층 아파트단지와 학교, 상가들이 섞여있어 생활하기 좋아 실거주 수요가 어느정도 받쳐주기 때문에 전세가율이 높은 구역이 많겠습니다.

 

제3종 일반주거지역

층수 제한 없는 중고층 주택 중심으로 건폐율 50% 이하, 용적률 100% ~ 300% 건축물을 지을 수 있습니다. 서울에 있는 초고층 아파트단지들은 제3종 일반주거지역으로 분류되어 있는 경우가 많습니다.

위 예시는 서울 강남구 개포동의 한 아파트 단지사진으로 제3종 일반주거지역으로 분류되어 있습니다. 초고층단지는 아니지만 재개발, 재건축 사업 시에 '종상향'이라는 호재를 받을수도 있다고 합니다.

 

'종상향'이란 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 변경되면서 층수 제한이 사라져 세대수를 늘릴 수 있어 사업성이 대폭 증가하는 호재를 이야기합니다.

 

준주거지역

준주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역과는 다르게 주거기능에 상업기능이 많이 섞여있는 지역입니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 200% ~ 500% 건물을 지을 수 있습니다.

위 사진은 서초구 교대역 인근의 준주거지역 사진입니다. 주상복합건물과 오피스텔 등이 준주거지역에 해당되며 상업구역이 가까이 있고 생활이 편리하여 젊은 세대, 1인 가구분들의 수요가 많은 편입니다.

오늘은 용도지역 중 도시지역의 분류 중에서 주거지역의 종류(전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역)들의 뜻과 차이점 그리고 서울에 있는 주거지역들을 사진으로 살펴보았습니다. 지도로 떠나는 주거지역 살펴보기 여행은 네이버 지도에서 가능하니 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

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